1) Antes de empezar: por qué preguntamos tanto (y cómo te ahorra tiempo)
Si me ves tomar notas desde el minuto uno, no es casualidad. En mi día a día he comprobado que hacer las preguntas adecuadas demuestra interés real y multiplica las posibilidades de éxito, porque me permite enseñarte solo propiedades que encajan con lo que buscas. Traducido: menos visitas “turísticas”, más opciones viables y decisiones con datos, no con corazonadas.
¿Cómo lo hacemos? Primero, entiendo tu situación (familia, trabajo, movilidad), tu horizonte (plazos y financiación) y tus “no negociables” (ascensor, luz natural, patio, plaza de garaje). No es un interrogatorio; es un briefing que me ayuda a descartar ruido. Cuando un cliente me dice “quiero ver todo lo que salga”, el resultado suele ser frustración. Cuando afinamos, ocurre lo contrario: en 2–3 visitas aparecen finalistas.
Además, nuestras preguntas ordenan el camino:
- Presupuesto y financiación: si necesitas hipoteca, medimos viabilidad (ingresos, estabilidad, ratio de endeudamiento) para no enamorarte de algo inalcanzable.
- Ubicación y micro-zonas: calle y portal importan tanto como el barrio.
- Estado y costes ocultos: comunidad, IBI, derramas, eficiencia energética… lo que de verdad pesa a final de mes.
- Plazos: no es igual buscar con urgencia que con margen para negociar.
Y al revés, cuando vendes o alquilas, te hago preguntas para fijar expectativas de precio, plazo y estrategia. Esa conversación inicial evita rebajas innecesarias y acelera la operación. Resumen: preguntar bien = ahorrar tiempo + reducir estrés + negociar mejor.
2) FAQs de compradores: financiación, gastos, visitas, reserva y arras
¿Qué gastos pago yo y cuáles el vendedor?
En compraventa de segunda mano en España, el comprador asume normalmente ITP, notaría, registro, gestoría (si hay hipoteca) y tasación; el vendedor suele responder del plusvalía municipal y, si procede, certificado de eficiencia energética. En obra nueva, el ITP se sustituye por IVA + AJD. Te lo detallo en cada caso para evitar sorpresas.
¿Necesito hipoteca antes de buscar?
No hace falta tenerla firmada, pero sí una pre-evaluación realista. Mi consejo: pedir simulación con tu banco y comparar 1–2 opciones más. Así sabemos límite de precio y tiempos. Si la hipoteca no se concede, contemplamos cláusula suspensiva en el contrato de arras.
¿Cómo organizáis las visitas para no perder tiempo?
Primero filtro con tu briefing. Luego te envío dossier (planos, gastos fijos, vídeo/tour virtual) y agenda optimizada por zonas para que en una tarde veas 2–3 finalistas. Aquí vuelve mi mantra: preguntar bien al principio evita visitas que no aportan.
¿Puedo reservar una vivienda? ¿Cómo funcionan las arras?
Sí. Suele firmarse un documento de arras con una señal (habitual: 5%–10% del precio) y un plazo para escritura. Te explico la diferencia entre arras confirmatorias y penitenciales y cuándo conviene cada una. Si necesitas hipoteca, la condición suspensiva nos protege.
¿Qué hago si aparece otra oferta?
Respirar. Veremos si nos conviene mejorar precio, acortar plazos o aportar solidez (financiación visible). Muchas veces gana la oferta mejor estructurada, no solo la más alta.
Checklist comprador (express)
- Pre-evaluación de hipoteca y tope de precio.
- Zonas y “no negociables” definidos.
- Costes fijos conocidos (comunidad/IBI/derramas).
- Plan B si surge una derrama o reforma.
- Borrador de arras y plazos pactados.
3) FAQs de vendedores: valoración, exclusiva, honorarios, tiempos de venta
¿Cuánto vale mi vivienda… de verdad?
No te doy una cifra “bonita”; preparo una valoración comparativa (CMA) con ventas cerradas, oferta competidora y rotación por zona. Ajusto por estado, altura, luz y gastos. Precio bien puesto = más visitas útiles la primera semana y mejor poder de negociación.
¿Trabajáis con exclusiva? ¿Qué gano con eso?
Sí, recomendada. La exclusiva nos permite invertir de verdad (home staging, fotografía profesional, tour 3D, ads segmentados), coordinar visitas sin duplicidades y hablar con compradores con todo el contexto. El resultado habitual es menos tiempo en mercado y menos renegociaciones de última hora.
¿Cuánto cobráis y qué incluye?
Honorarios transparentes que cubren marketing, cualificación de compradores, negociación, gestión documental y acompañamiento hasta firma. Te doy el detalle por escrito desde el principio. Si el servicio no te aporta, no tendría sentido que nos contrates: esa es mi vara de medir.
¿En cuánto tiempo se vende?
Depende de precio, estado y demanda de tu micro-zona. Lo importante es la estrategia de salida: precio competitivo, impacto visual, ritmo de visitas y “feedback loop” para ajustar rápido si el mercado responde frío.
¿Cómo filtráis a los curiosos?
Califico a cada comprador: financiación, motivación y plazos. De nuevo, las preguntas correctas aquí nos ahorran mañanas perdidas y focos innecesarios en la vivienda.
Checklist vendedor (express)
- CMA con comparables reales.
- Plan de marketing acordado (fotos, 3D, anuncios).
- Documentación lista (nota simple, certificado energético).
- Estrategia de precio y calendario de revisión.
- Protocolo de visitas y reporte semanal.
4) FAQs de propietarios en alquiler: selección de inquilinos, fianza, seguro de impago
¿Cómo seleccionáis inquilinos?
Proceso objetivo: solvencia (nóminas/ingresos), estabilidad laboral, ratio esfuerzo y referencias. Cuando el perfil lo pide, proponemos seguro de impago, que además simplifica la gestión.
¿Qué pido de fianza y garantías?
Por ley, fianza mínima (vivienda habitual) y, si se pacta, garantía adicional o seguro. Prefiero garantías proporcionales a riesgo, nunca barreras indiscriminadas que ahuyenten buenos candidatos.
¿Quién paga pequeñas reparaciones?
En uso normal, el mantenimiento ordinario recae en el inquilino y las averías estructurales en el propietario. Lo aclaro en contrato para evitar discusiones.
¿Cómo evitamos periodos en vacío?
Precio de mercado, reportaje visual potente y respuesta rápida a consultas. Otra vez, preguntar bien ayuda: entendiendo tu prioridad (rentabilidad vs. velocidad) ajustamos filtros para no perder meses entre “casi” candidatos.
Checklist propietario (alquiler)
- Criterios de solvencia claros y verificables.
- Reportaje + tour virtual listos antes de publicar.
- Precio revisado cada 2 semanas según respuestas.
- Cláusulas de mantenimiento bien delimitadas.
- Decisión sobre seguro de impago.
5) FAQs de inquilinos: requisitos, mascotas, depósitos, prórrogas
¿Qué necesito para alquilar?
Documentación de identidad, acreditación de ingresos y, si aplica, aval o seguro. Buscamos equilibrio: protección para el propietario sin ponerlo imposible al inquilino solvente.
¿Aceptan mascotas?
Depende del propietario y de la comunidad. Soy claro desde el anuncio para no hacerte perder tiempo. Si hay dudas, planteo condiciones compensatorias (pequeña limpieza final, mantenimiento específico).
¿Qué cubre la fianza y cómo la recupero?
Cubre posibles daños o impagos. Se devuelve al final si todo está ok; por eso hacemos inventario con fotos en la entrada y salida.
¿Se puede prorrogar el contrato o terminar antes?
Explico las prórrogas legales y cómo notificar en tiempo y forma. Si necesitas terminar antes, vemos opciones amistosas para minimizar costes a ambas partes.
Consejo práctico
Antes de reservar, vuelve a visitar la vivienda a otra hora (ruido, luz, aparcamiento). Sí, también aquí aplica: preguntar lo correcto evita sorpresas.
6) Nuestro proceso de trabajo: de la calificación a la firma (paso a paso)
- Calificación: briefing fino con tus prioridades. Aquí repito mi filosofía: preguntar bien desde el inicio nos ahorra visitas inútiles y acelera decisiones.
- Búsqueda/Preparación: curación de inmuebles (o preparación de tu vivienda) con fotos pro, 3D y ficha técnica completa.
- Visitas con propósito: rutas eficientes, comparativas claras (coste total, pros/contras, “deal breakers”).
- Oferta y negociación: estructura de oferta (precio, plazos, condiciones) y estrategia por escenario (una oferta, varias ofertas, financiación).
- Contrato: arras, revisión documental, coordinación con notaría/entidad.
- Cierre y postventa: suministros, cambios de titularidad, incidencias.
Cada hito tiene checklist y responsables claros. Prefiero una operación predecible a una “épica”. El mejor cumplido que recibo es: “Ha sido sorprendentemente fácil”.
7) Glosario rápido y recursos útiles
- Arras (confirmatorias/penitenciales): reserva y condiciones de desistimiento.
- CMA (valoración comparativa): análisis de comparables para fijar precio.
- ITP / IVA / AJD: impuestos de compraventa (segunda mano/obra nueva).
- Plusvalía municipal: impuesto sobre el incremento del valor del terreno (vendedor).
- Nota simple: documento del Registro con titularidad y cargas.
- Seguro de impago: póliza que cubre rentas impagadas (alquiler).
- Cláusula suspensiva: condiciona el contrato a la concesión de hipoteca.
- Derrama: gasto extraordinario de la comunidad.
Mi trabajo no va de abrir puertas sin más; va de hacer las preguntas correctas para diseñar una estrategia que te ahorre tiempo y te acerque al sí. Cuando afinamos desde el principio, lo normal es que el piso adecuado o el inquilino ideal aparezcan antes y con menos fricción. Si tienes una duda que no haya tocado, lánzamela: probablemente la respuesta empiece con otra buena pregunta.
FAQs extra (rápidas)
- ¿Puedo comprar si aún no he vendido?
Sí, con subrogación o puente, pero evaluamos riesgo y plazos. - ¿Aceptáis visitas los fines de semana?
Sí, con agenda previa. - ¿Hacéis tasaciones oficiales?
Realizo valoraciones; si necesitas tasación oficial para hipoteca, la encargo a una entidad homologada.
Lidia Rivas
Una apasionada profesional dedicada al mundo inmobiliario. Mi filosofía se basa en la atención meticulosa a los detalles y en la personalización de cada experiencia para mis clientes.
