Cuando alguien me pregunta qué renta más en Asturias, si el turístico o el residencial, respondo con otra pregunta: ¿puedes sostener de verdad una ocupación alta y constante? Porque ahí está la llave. En mi experiencia, el pico de julio-agosto y los puentes pagan muchas facturas en costa (Gijón y Llanes son top), pero septiembre a mayo te pone a prueba. Y mientras el turístico sube y baja como la marea, el residencial es ese ingreso estable que te deja dormir a pierna suelta.
Mi veredicto adelantado: salvo activos muy prime (estudio céntrico, cerca de playa/atractivos), compensa más el residencial por estabilidad y menor riesgo regulatorio. Ahora, vamos por partes y con números.
1) La pregunta clave: ¿puedes sostener 60% de ocupación real?
La comparativa es honesta solo si metemos todas las fichas del dominó: precio por noche, ocupación, limpieza por estancia, reposiciones, suministros, comisión de plataformas/gestora, tiempo de coordinación y, sí, el riesgo regulatorio.
- Turístico gana cuando:
- Tienes estacionalidad muy fuerte a favor (verano y puentes en costa)
- Eres capaz de mantener ocupación sólida incluso fuera de temporada
- Optimizar precio por noche (ADR) y estancias medias no te quita el sueño
- Aceptas más gestión (check-ins, limpiezas, mensajes) y mayor incertidumbre
- Residencial gana cuando:
- Buscas ingresos previsibles 12 meses
- Quieres menos rotación y menor carga operativa
- Prefieres riesgo regulatorio bajo y trato más “industrializado”
En mi caso, cuando probé turístico, la limpieza y los check-ins me comían horas; con residencial duermo mejor. Si tu calendario no es flexible o no tienes gestor de confianza, este punto pesa mucho.
Qué gastos “ocultos” cambian la ecuación
- Limpieza por estancia (clave si las estancias son cortas)
- Reposiciones (lencería, menaje, amenities, pequeños desperfectos)
- Suministros (electricidad, agua, internet, climatización)
- Gestión/Plataformas (comisiones; si delegas, calcula el % real)
- Tiempo personal (sí, el tuyo; ponle un valor/hora)
Regla práctica rápida
- Estima tu Precio/Noche (ADR) realista por temporada.
- Calcula Noches alquiladas/mes.
- Ingresos brutos = ADR × noches.
- Gastos turísticos variables = limpieza × nº estancias + reposiciones + comisiones + suministros.
- Beneficio neto turístico = ingresos brutos − gastos variables − (tu valor/hora × horas invertidas).
- Compara con renta neta residencial (alquiler − gastos recurrentes − provisión de impagos).
2) Asturias no es homogénea: costa vs interior, centro vs barrio
La ubicación manda. En la Costa Verde, la demanda turística estacional empuja precios y ocupación en Gijón y Llanes; si el activo es un estudio céntrico cerca de playa/atractivos, suele rendir más en turístico en temporada alta. En cambio, un piso familiar en barrios residenciales de Oviedo o Gijón encaja mejor en residencial, con demanda todo el año.
- Costa (Gijón, Llanes, Ribadesella)
- Verano y puentes: muy fuerte
- Resto del año: depende de eventos, escapadas cortas y fines de semana
- Ideal para: estudio/apartamento compacto bien amueblado, fotogénico, a pie de todo
- Interior/ciudades (Oviedo, Avilés)
- Demanda estable por trabajo, estudios, familias
- Mejor encaje: larga estancia (contratos +12 meses o media estancia profesional)
Cuando analizo un activo en Gijón, si está a menos de 10-15 min a pie de la playa y con entorno de ocio, miro primero el vacacional. Si es un piso de 3 habitaciones en barrio tranquilo de Oviedo, voy directo al residencial.
3) Perfil inversor: estabilidad/pasividad vs cashflow/esfuerzo
No hay “mejor” universal. Hay mejor para ti.
- Si buscas ingreso pasivo: juega a larga estancia. Tu estrés operativo cae, la contabilidad es más simple y el riesgo regulatorio es menor.
- Si aceptas gestión intensa y persigues cashflow alto: explota la temporada alta en turístico, pero prepárate para trabajar la temporada media (optimizar calendario, ofertas, estancias mínimas, canales alternativos).
Yo suelo decirlo así: si no estás en 60%+ de ocupación anual real, los números del turístico se vuelven frágiles; si no tienes tiempo/sistema, el residencial gana por KO técnico.
4) Casos prácticos rápidos
Estudio céntrico cerca de playa/atractivos → cuándo gana el turístico
- Supuesto: estudio 30-40 m² en el centro de Gijón, 10 min de la playa, decoración cuidada.
- Turístico:
- ADR verano alto, fines de semana potentes todo el año
- Estancias 2-4 noches → más limpiezas
- Con buen posicionamiento, puedes sostener ocupación fuerte en Q3 y decente en Q2/Q4
- Residencial:
- Renta estable, menor ticket mensual
- Menos desgaste y consumo de tiempo
Resultado típico: si el estudio es muy atractivo y dominas la operación, turístico puede superar al residencial. Si no tienes gestión profesional o tu tiempo es limitado, el residencial empata o gana por estrés evitado.
Piso familiar en barrio residencial → por qué suele ganar el residencial
- Supuesto: 3 habitaciones en Oviedo, zona tranquila, colegios y servicios.
- Turístico:
- ADR por m² discreto, estancias más largas pero menos demanda fuera de eventos
- Amueblar “bonito” toda la casa cuesta y se amortiza peor
- Residencial:
- Demanda sólida (familias, funcionarios, sanitarios, estudiantes de posgrado)
- Rotación baja, relación estable con inquilino
Resultado típico: residencial. Menos sorpresas, flujo estable y menos desgaste operativo.
5) Riesgo regulatorio y fiscal (visión práctica)
No me meto a dar cátedra legal, pero sí a gestionar el riesgo:
- VUT/licencias: verifica ordenanzas y requisitos (aforos, vecinos, comunidad, usos permitidos).
- Comunidad: estatutos y acuerdos pueden limitar el turístico.
- Fiscalidad: compara escenarios con tu asesor; a igual beneficio bruto, costes y trato fiscal pueden inclinar la balanza.
- Seguro y contratos: blindaje mínimo en ambas modalidades (depósitos, inventario, cláusulas, seguro de impago).
En Asturias, el riesgo regulatorio del turístico me parece más alto, así que descuento parte del beneficio esperado por ese factor.
6) Checklist de decisión + mini-calculadora de ocupación
Checklist express
- Ubicación: ¿costa prime/centro turístico o barrio residencial?
- Producto: ¿estudio “instagramable” o piso familiar funcional?
- Tiempo y sistema: ¿puedes asumir check-ins + limpiezas + atención?
- Regulación: ¿licencia posible? ¿comunidad lo permite?
- Colchón de demanda: ¿qué harás de octubre a mayo? (media estancia, corporate, fines de semana)
- Riesgo: ¿qué pasa si cae un 20% tu ocupación?
Mini-calculadora (pon tus números)
- Escenario Turístico
- ADR (precio/noche): ___ €
- Noches/mes: ___
- Estancias/mes: ___
- Limpieza/estancia: ___ € → Limpiezas: estancias × limpieza
- Comisiones (%): ___ → (ADR × noches) × %
- Reposiciones/mes: ___ €
- Suministros/mes: ___ €
- Beneficio neto turístico ≈ (ADR × noches) − (limpiezas + comisiones + reposiciones + suministros)
- Escenario Residencial
- Alquiler mensual: ___ €
- Gastos (IBI/seguro/comunidad si aplica + provisión impagos): ___ €
- Beneficio neto residencial ≈ alquiler − gastos
Umbral personal de ocupación
* Resuelve para “noches” el punto donde beneficio turístico = beneficio residencial. Ese es tu umbral de ocupación. Si no llegas ahí de forma realista (sobre todo fuera de verano), residencial.
Plan para bajar estacionalidad (si eliges turístico)
- Abre canal corporate (consultorías, sanitarios, formación) con estancias 2-6 semanas.
- Ajusta mínimos de estancia en baja para reducir limpiezas.
- Crea packs de fin de semana con experiencias locales.
7) Conclusión: mi veredicto en Asturias (y cuándo haría una excepción)
Si tuviera que decidir hoy, con el mercado actual, me quedo con el residencial para la mayoría de activos en Asturias: ingresos estables, menor carga operativa y menos riesgo regulatorio. Haría la excepción con estudios muy bien ubicados en Gijón/Llanes, bien decorados, a pocos minutos de la playa y con una operación afinada; ahí el turístico puede batir al residencial, siempre que mantenga una ocupación alta fuera del verano y controles los costes por estancia.
Preguntas rápidas
¿A partir de qué ocupación compensa el vacacional?
Como regla general, cuando superas con holgura la ocupación mínima que iguala tu beneficio neto del residencial. En mi práctica, por debajo de ~60% anual los números del turístico se vuelven frágiles salvo ubicaciones prime.
¿Qué gastos del turístico se suelen infraestimar?
Limpiezas por estancia, reposiciones (pequeños desperfectos), comisiones y tu tiempo.
¿Cómo reduzco el riesgo regulatorio?
Verificación previa de licencias/estatutos, contrato robusto, seguro, y plan B de media estancia.
Lidia Rivas
Una apasionada profesional dedicada al mundo inmobiliario. Mi filosofía se basa en la atención meticulosa a los detalles y en la personalización de cada experiencia para mis clientes.
